Ist der Mieter mit seinen Mietzahlungen im Rückstand, kann ihm fristlos gekündigt werden. Diese Kündigung wird grundsätzlich nur durch vollständige Zahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist unwirksam. Eine Ausnahme gibt es aber, wenn nur ein geringer Teilbetrag offen bleibt.

 

Die monatliche Miete einer Wohnung beträgt inkl. Betriebskostenvorauszahlung 378 EUR.

Im März 2010 zahlte der Mieter einen Teilbetrag von 143,88 EUR nicht. Seit Oktober 2012 zahlt das Jobcenter die Mieten direkt an die Vermieterin. Für November und Dezember 2012 unterblieb die Überweisung versehentlich. Der Mieter erfuhr hiervon erst durch eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung am 6.12.2012.

In der am 23.12.2012 erhobenen Räumungsklage erklärte die Vermieterin nochmals die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen der Mietrückstände von März 2010 sowie November und Dezember 2012.

Mitte Januar 2013 überwies das Jobcenter die Mieten für November 2012 bis Januar 2013. Der Mieter selbst zahlte Ende Januar auf den Rückstand von März 2010 einen Teilbetrag von 100 EUR, sodass noch 43,88 EUR offen blieben.

 

Entscheidung
Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigungen nicht beendet.

Bei der ersten Kündigung befand sich der Mieter in einem unverschuldeten Tatsachenirrtum, denn er wusste nicht, dass das Jobcenter entgegen des einige Monate zuvor erlassenen Bescheids die angekündigte Direktzahlung versäumt hatte.

Der verbleibende Verzug mit dem offenen Rest aus dem März 2010 rechtfertigte keine Kündigung.

Die fristlose Kündigung ist dadurch unwirksam geworden, dass die Rückstände bis auf einen geringen Betrag von 43,88 EUR innerhalb der Schonfrist, die am 20.4.2013 ablief, nachgezahlt wurden.

Zwar fordert das Gesetz eine vollständige Zahlung innerhalb der Schonfrist, damit die Kündigung unwirksam wird. Hier ist es aber im Hinblick auf die außergewöhnlichen Umstände ausnahmsweise geboten, den verbleibenden Rückstand mit Rücksicht auf Treu und Glauben außer Betracht zu lassen. Denn der noch nicht vollständig beglichene Rückstand betraf einen nur geringen Teilbetrag aus einem weit zurückliegenden Zeitraum.

Quelle: Haufe Steueroffice