Tritt in den Keller eines Hauses Wasser ein, liegt ein Sachmangel vor. Über diesen muss der Verkäufer den Kaufinteressenten aufklären. Das gilt auch dann, wenn der Keller bereits im Jahr 1938 erbaut wurde.

 

Hintergrund

Der Kläger kaufte vom Beklagten ein Wohnhaus. Im notariellen Kaufvertrag war ein Gewährleistungsausschluss für Sachmängel vereinbart. Bei der vor dem Verkauf erfolgten Besichtigung des Kellers wies der Kläger darauf hin, dass er diesen zu Lagerungszwecken nutzen wolle. Nachdem er die Immobilie in Besitz genommen hatte, stellte der Kläger massive Feuchtigkeitsschäden fest. Außerdem drang Wasser in die Kellerräume ein, der Putz an den Wänden platzte großflächig ab.

Der Kläger verweigerte daraufhin weitere Zahlungen auf den Kaufpreis und erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag. Eine Eintragung des Klägers in das Grundbuch war zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgt.

 

Entscheidung

Nach Ansicht des Gerichts war der Kläger zum Rücktritt berechtigt, da aufgrund des Zustands des Kellers ein Sachmangel vorliegt. In diesen dringt konstruktionsbedingt bei Starkregen regelmäßig und großflächig Wasser ein. Auch wenn der Keller bereits 1938 erbaut wurde, muss nicht zwangsläufig mit dem Eintritt von Wasser gerechnet werden. Eine Nutzung des Kellers als Lagerraum ist üblich. Der Käufer darf erwarten, dass ein Keller trocken bleibt und er ihn nicht bei jedem stärkeren Regen trockenlegen muss.

Auch wenn ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist, haftet im vorliegenden Fall der Verkäufer. Denn er hat den Mangel arglistig verschwiegen. Der Verkäufer ist nämlich verpflichtet, auf Fragen des Käufers richtig und vollständig zu antworten. Die Frage des Klägers nach der Trockenheit des Kellers hatte der Verkäufer bedingt vorsätzlich falsch beantwortet. Das breitflächige Eindringen von Wasser ist zudem eine Tatsache, die der Verkäufer sogar ungefragt, erst recht jedoch auf Nachfrage des Kaufinteressenten, offenbaren muss.